Marco Legal Actualizado
La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio) establece en su artículo 9.1 e) la obligación fundamental de todos los propietarios de contribuir a los gastos generales de la comunidad. Para el cobro de estas deudas, el artículo 21 LPH regula el procedimiento monitorio, que tradicionalmente requería únicamente la presentación de un certificado de liquidación y la previa notificación al deudor.
Novedad Legislativa: LO 1/2025
La reciente Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, introduce una modificación sustancial al incorporar un requisito previo obligatorio: la acreditación de un intento de negociación antes de iniciar el procedimiento monitorio (artículo 5).
Requisitos del Nuevo Procedimiento
Según el artículo 10 de la LO 1/2025, este intento de negociación debe cumplir dos condiciones esenciales:
- Documentación fehaciente: El intento debe quedar debidamente acreditado por escrito.
- Plazo mínimo: Deben transcurrir al menos 30 días naturales desde que el deudor reciba la solicitud de negociación.
Implicaciones Prácticas
Esta reforma significa que el tradicional requerimiento del artículo 21.3 LPH ya no es suficiente por sí solo. Las comunidades de propietarios deben ahora:
- Documentar adecuadamente un verdadero intento de diálogo con el deudor.
- Ofrecer alternativas viables como fraccionamiento de pagos o reducción de recargos.
- Mantener siempre el principio de igualdad, evitando condonar el principal adeudado para no perjudicar a los propietarios cumplidores.
Solución Recomendada
Para implementar eficazmente este nuevo procedimiento, se recomienda que las Juntas de Propietarios aprueben un acuerdo específico que faculte tanto al Presidente como al Administrador para realizar estas gestiones previas de negociación.
Modelo de Acuerdo para Junta de Propietarios
Punto del Orden del Día
Autorización al Presidente y Administrador para realizar trámites de negociación previa según LO 1/2025 en casos de morosidad.
Propuesta de Acuerdo
La Junta de Propietarios, reunida en sesión ordinaria/extraordinaria, ACUERDA por mayoría simple conforme al artículo 17.7 LPH:
PRIMERO. Delegar expresamente en el Presidente y el Administrador de la Comunidad la facultad de realizar, en representación de todos los propietarios, los trámites de negociación previa exigidos por el artículo 5 de la LO 1/2025.
SEGUNDO. Autorizar el envío de comunicaciones fehacientes que incluyan tanto la reclamación formal de la deuda (conforme al artículo 21.3 LPH) como una propuesta concreta de negociación.
TERCERO. Establecer que las ofertas de negociación podrán incluir:
- Fraccionamiento del pago hasta un máximo de 12 mensualidades, según el caso y circunstancias del deudor.
- Reducción parcial de recargos por demora o intereses devengados.
- En ningún caso se podrá reducir el importe principal de la deuda.
CUARTO. Exigir la documentación fehaciente de todas las actuaciones realizadas en este proceso de negociación previa.
QUINTO. Facultar al Presidente y al Administrador para iniciar el procedimiento monitorio correspondiente una vez transcurridos 30 días naturales sin respuesta satisfactoria del deudor.
Resultado de la Votación
- Votos a favor: [●]
- Votos en contra: [●]
- Abstenciones: [●]
Acuerdo aprobado por mayoría simple
El Presidente: ________
El Secretario-Administrador: ________
Lugar y fecha: ________