Concepto y Función de la Fianza
En la práctica totalidad de los contratos de arrendamiento de vivienda y locales, la fianza se establece como garantía que responderá de las obligaciones del arrendatario, incluyendo tanto la falta de pago de rentas como los daños y perjuicios causados al inmueble u otras obligaciones pactadas. Por esta razón, no procederá su devolución cuando existan motivos para su retención.
Naturaleza Jurídica
La jurisprudencia ha definido con precisión la naturaleza de esta institución. Según la Audiencia Provincial de Zaragoza (sec. 5ª, S 26-2-2010, nº 115/2010, rec. 73/2010), la fianza regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos participa de la naturaleza de una prenda irregular, cuya finalidad es garantizar tanto la obligación del arrendatario de devolver la cosa en el estado en que la recibió como otros eventuales incumplimientos contractuales.
Marco Normativo de la Obligación de Conservación
Fundamento en el Código Civil
La obligación del arrendatario de devolver el inmueble en el estado original encuentra su cobertura legal en un conjunto de preceptos del Código Civil:
- Artículo 1.561: Establece la obligación de restitución al concluir el arriendo.
- Artículo 1.555.2º: Impone al arrendatario “usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia”.
- Artículo 1.563: Hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Sistema de presunciones
El régimen jurídico establece un sistema de presunciones iuris tantum que protege al arrendador mediante una doble presunción:
- Presunción de recepción en buen estado por parte del arrendatario.
- Presunción de culpabilidad del arrendatario por los deterioros producidos.
Como ha establecido la jurisprudencia, estas presunciones no implican propiamente culpa, sino responsabilidad del arrendatario en caso de pérdida o deterioro. Solo podrá eximirse de responsabilidad cuando demuestre que no hubo culpa ni negligencia por su parte, habiendo adoptado todas las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesarias (Sentencia A.P. Baleares Sección 3ª, de 13-07-2005).
Obligación de Restitución: Doctrina Jurisprudencial
Principio General
La doctrina jurisprudencial ha establecido de forma unánime que:
Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC EDL 1889/1), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CCEDL 1889/1), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (SSTS 20.2.1964, 10.3.1971 EDJ 1971/103, 25.6.1985, 7.6.1988 EDJ 1988/4866, 9.11.1993 EDJ 1993/10056, 29.1.1996 EDJ 1996/261, 13.6.1998 EDJ 1998/8650, 20.11.1999 EDJ 1999/36787, …).
Interpretación del Concepto «Tal Como Se Recibió»
La expresión “tal como lo recibió” debe entenderse en el sentido de “tal y como debe entregarla” (SSTS 2.3.1963, 30.9.1975), considerando:
- Las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o causa inevitable.
- La posibilidad de que el arrendador pueda entrar en disfrute de modo inmediato.
- La inclusión de accesorios y muebles que aparezcan en inventario (STS 11.10.1929).
Examen Comparativo de Estados
La determinación de la responsabilidad requiere un examen comparativo entre dos momentos:
a) Estado en el momento de la entrega:
- Se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado.
- Corresponde al arrendatario la carga de la prueba en contrario.
- “Buen estado” significa condiciones de habitabilidad, no necesariamente “nueva”.
b) Estado en el momento de la devolución:
- Se presume iuris tantum que el deterioro se produjo por culpa del arrendatario.
- Corresponde a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia.
- Debe quedar a salvo el derecho del arrendador a la comprobación fehaciente.
Régimen de Devolución de la Fianza
Obligación del Arrendador
La obligación de devolver la fianza surge cuando no existe incumplimiento imputable al arrendatario. Según el artículo 36.4 de la LAU, esta devolución debe realizarse dentro del mes desde la entrega efectiva del inmueble.
Procedimiento de Liquidación
Una vez resuelto el contrato, el arrendador debe:
- Revisar la vivienda o local arrendado.
- Practicar liquidación justificando el importe del posible incumplimiento contractual.
- Compensar con la fianza los daños, desperfectos y/o impagos de rentas.
- Determinar el saldo que proceda restituir.
Consecuencias del Incumplimiento
Solo cuando no haya lugar a retención por inexistencia de incumplimiento imputable al arrendatario:
- Si no se efectúa la restitución, devengará interés legal.
- Existe posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad del arrendatario.
- La retención se mantiene hasta que se defina dicha responsabilidad.
Conclusión
El régimen jurídico de la fianza en el arrendamiento establece un sistema equilibrado que protege tanto los derechos del arrendador como los del arrendatario. El sistema de presunciones favorece la posición del arrendador, pero permite al arrendatario demostrar su falta de culpa. La liquidación final requiere una valoración objetiva de los daños y su compensación con la fianza constituida, garantizando así el cumplimiento de las obligaciones contractuales.